Änderung bei der Grundbucheintragungsgebühr

Update: 29.10.2019

Zu einem Immobilienkauf und Verkauf oder zum Hausbau gehört ein Blick in das Grundbuch. Sowohl der Bauherr oder Käufer als auch der Verkäufer sollte in der Planungsphase eine Grundbucheinsicht vornehmen. Es sind darin viele wichtige Informationen enthalten, die über den Kauf oder Bau einer Immobilie entscheiden können sowie den Verkauf wesentlich bestimmen. 

Wechselt eine Liegenschaft seinen Besitzer, muss der neue Besitzer in das Grundbuch eingetragen werden. Verpflichtend zu zahlen ist hier die Grundbucheintragungsgebühr.

Grundbucheintragungsgebühr
Image courtesy of Danilo Rizzuti / FreeDigitalPhotos.net

Kosten für die Einsicht in das Grundbuch

Die Gebühren für eine Grundbucheinsicht betragen bei einer Abfrage über ein Bezirksgericht oder einen Notar 13,70 Euro pro Auszug. Beim Notar müssen Sie mit weiteren Unkosten für den Zeitaufwand hinzurechnen. Vereinbaren Sie eine Pauschale um keine Überraschung zu erleben.  

Auch über das Internet kann das Grundbuch eingesehen werden. Hier richten sich die Gebühren nach dem Aufwand. Sie beginnen bei 1,05 Euro für die Suche nach Grundstücksadressen und können bis zu 44 Euro für die Abfrage digitaler Kastralmappen betragen. Eine Vollabfrage einer Einlagezahl kostet aktuell 3,36 Euro. Wer via Internet das Grundbuch einsehen möchte, sollte darauf achten, dass es sich um vom Bundesministerium für Justiz autorisierte Verrechnungsstellen handelt.

Das Grundbuch, ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Register, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Unter anderem können folgende Rechte in das Grundbuch eingetragen werden: Das Eigentum, das Wohnungseigentum, das Pfandrecht, das Baurecht, Dienstbarkeiten und Reallasten. Zusätzlich können noch Anmerkungen und Ersichtlichmachungen auf bestimmte rechtliche Tatsachen hingewiesen werden. Eintragungen wie das Pfandrecht findet man im C-Lastenblatt, dort werden Pfandrechte, Veräußerungsverbote, Belastungsverbote, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte bzw. Wiederkaufsrechte bearbeitet.

Übertragungen von Liegenschaften
innerhalb der Familie

Die letzte Grundbuchsgebührennovelle aus 2013 hat einige gesetzliche Verbesserungen durch den Verfassungsgerichtshof gebracht.

Bei Übertragungen von Liegenschaften innerhalb der Familie wird aktuell der dreifache Einheitswert zugrunde gelegt.

Die Kosten dafür betragen 2% bei nahen Angehörigen, sonst 3,5%. Das besondere dabei, es ist egal ob die Liegenschaften unentgeltlich oder entgeltlich übertragen werden.

Eine weitere Besonderheit ist auch die Auslegung des Begriff Familie, hier fallen nicht nur alle geradlinigen Verwandte, sondern auch Nichten, Neffen, Verschwägerte und Lebensgefährten ( wenn Sie einen gemeinsamen Wohnsitz haben oder hatten) darunter.

Der Verfassungsgerichtshof hat die Aufhebung von § 6 GrEStfG mit 31.05.2014 beschlossen, daher besteht ein dringender Handlungsbedarf um geplante unentgeltliche Liegenschaftsübertragungen begünstigt durch zu führen.

Der Gesetzgeber hat vor dem Jahreswechsel an Alternativen gebastelt, die sich aktuell an der neuen Regelung der Grundbucheintragungsgebühr orientiert. Es ist überhaupt davon aus zu gehen, dass künftige Zuwendungen von Liegenschaften an bzw. durch Privatstiftungen, auch bei der Grunderwerbssteuer am Verkehrswert bemessen werden.

Liegenschaftsübertragung und Grundbucheintragungsgebühr in der Praxis:

Vater schenkt seinem(r) Sohn/Tochter eine ca. 50 m2, Altbau Eigentumswohung in Wien 8;

Regelung bis 31.05.2014:

  • Einheitswert ca. 20.000,00€ 3 fach = 60.000,00€ davon 2%= 1.200,00€
  • Verkehrswert ca. 200.000,00€ 10 fach davon 2% = 40.000,00€

Unterschied Einheitswert/Verkehrswert

Falls Sie für die Vertragsgestaltung und Durchführung einen Partner suchen, Sie uns bitte, wir helfen Ihnen gerne weiter.

Die Grunderwerbssteuer beträgt derzeit im Fall einer Schenkung bei nahen Angehörigen 2%, sonst 3,5% des dreifachen Einheitswertes.

Wenn also bis Ende Mai 2014 seitens des Gesetzgebers nichts geschieht, müssen alle Grundstücksübertragungen anhand des – höheren – Verkehrswertes (!) besteuert werden. Erfahrungsgemäß ist der Verkehrswert häufig rund das Zehnfache des extrem niedrigen Einheitswertes. Dies brächte für Erben und Beschenkte eine deutliche Steuererhöhung.

Aufbau eines Grundbuchsauszugs

Wenn man beim Eigentum an Grund und Boden immer wieder vom “Grundstück” spricht (“mir gehört dieses Grundstück”), ist dies rechtlich gesehen nicht korrekt. Gegenstand des Eigentumsrechtes bei Grund und Boden ist die “Liegenschaft” und diese kann aus mehreren Grundstücken (Parzellen) bestehen.

Der Aufbau des Grundbuch beginnt mit dem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Für jede Katastralgemeinde (KG) wird ein eigenes Hauptbuch und eine eigene Urkundensammlung geführt.

Im Hauptbuch ist jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer, der so genannte “Einlagezahl” bezeichnet. Eine Liegenschaft wird daher oft auch als “Grundbuchseinlage” oder “Grundbuchskörper” bezeichnet.

Die nach Kalenderjahren geordnete Urkundensammlung enthält alle Urkunden wie: “Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Einantwortung im Erbfall, Darlehensvertrag, etc.”, auf Grund deren eine Grundbuchseintragung vorgenommen wurde.

Jede Grundbuchseinlage, für jede Liegenschaft separat, besteht aus drei Blättern, dem A-, dem B- und dem C-Blatt.

Das A-Blatt: Gutsbestandsblatt

Es besteht aus zwei Teilen: Im A-1-Blatt sind die Grundstücks-nummer(n), die Benützungsart, die Fläche und die Liegenschaftsadresse angeführt. Das A-2-Blatt enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte. Zum beispiel das Recht des Zugangs zur Liegenschaft über ein Nachbargrundstück oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Auch Veränderungen im Grundbuchskörper durch Zu- oder Abschreibungen werden hier eingetragen.

Das B-Blatt: Eigentumsblatt

Dort ist der Eigentümer der Liegenschaft vermerkt. Gibt es mehrere Eigentümer, so sind alle Eigentümer der Liegenschaft mit der Höhe ihres jeweiligen Eigentumsanteils im B-Blatt eingetragen. Außerdem ist zu entnehmen, wann und auf Grund welcher Urkunde das Eigentumsrecht erworben wurde.

Das C-Blatt: Lastenblatt

Es enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belastungen wie Pfandrechte von Banken, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Vor- oder Wiederkaufsrechte, Dienstbarkeiten usw.. Die Belastungen sind den konkreten Eigentumsanteilen, die sie betreffen, zugeordnet. Sie belasten den jeweiligen Eigentümer des betreffenden Liegenschaftsanteils und gehen mit der Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer über, sofern keine Lastenfreistellung durchgeführt wird.

Pfandrecht

Die im Grundbuch eingetragene Höhe eines Pfandrechts sagt aber nichts über die konkrete Höhe der aktuell noch aushaftenden Verbindlichkeiten! Wenn ein Pfandrecht eingetragen ist, kann die Schuld schon fast zur Gänze, oder überhaupt ganz, getilgt sein. Es kann aber auch sein, dass die aktuelle Schuld das einge-tragene Pfandrecht übersteigt, wenn es zu einem längeren Zahlungsverzug gekommen ist. Normalerweise gilt im Grundbuch das Prinzip: wer zuerst kommt, hat das stärkerer Recht. Ein Pfandrecht, das an erste Stelle eingetragen ist, ist für den Gläubiger besser abgesichert, als eines an zweiter oder sonst weiterer Stelle.

Pfandrecht im Grundbuch löschen

Die letzte Rate vom Immobilienkredit ist bezahlt. Was kommt dann?

Grundbucheintragungs Tipp

Nach mehreren Jahren sind Sie am Ziel angelangt, die letzte Rate für den Immobilienkredit wurde soeben zurück gezahlt. Jetzt soll das Pfandrecht ihrer Bank im Grundbuch gelöscht werden. Wie gehe ich nun vor?

Sollten Sie das Pfandrecht einer Bank löschen lassen wollen, wenden Sie sich direkt an die Bank, die stellen Ihnen einen bereits vorgefertigten, auch von der Bank unterschriebenen Antrag zur Verfügung.

Grundbuchsangelegenheiten sind leider fehleranfällig. Überprüfen sie ihre Grundbucheintragung auf Fehler. Bei Fehleintragungen haben Sie nun zwei Möglichkeiten.

A) Sie können einen professionellen Beistand nehmen und einen Juristen mit der Löschung oder Änderungen beauftragen. Gewisse formelle und inhaltliche Anforderungen ( gesetzlich vorgeschriebene Formen ) können von Laien nicht eingehalten werden. Auch notwendige Grundbuchsdaten stehen nicht immer zur Verfügung.

B) Oder es handelt sich um “einfachen Fälle”*, dann können Sie diese beim zuständigen Bezirksgericht mündlich vorbringen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie über die notwendigen Unterlagen, in der gesetzlich vorgeschriebenen Form verfügen und die Aufnahme des Protokolls für das Gericht nur mit “einem vertretbaren Arbeitsaufwand verbunden” ist. Zu diesen Fällen zählen neben einer Namensänderung auch Anträge auf Löschung eines Pfandrechtes.
*( Welches diese „einfachen Fälle“ sind, in denen mündliche Anträge zulässig sind, das erfragt man im konkreten Fall am besten gleich bei der Grundbuchabteilung des zuständigen Bezirksgerichts. )

Die Gebühr einer Grundbuchlöschung beträgt zur Zeit 59€.

Grundbuchseintragungen

Grundbuchseintragungen können nur auf Grund schriftlicher Urkunden (zB Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Darlehensvertrag, Heiratsurkunde) erfolgen. Diese Urkunden werden durchnummeriert in der nach Jahren geordneten Urkundensammlung aufbewahrt, die beim zuständigen Bezirksgericht öffentlich zugänglich ist.

Grundbuch

Einverleibung
Die Einverleibung dient dem unbedingten Rechtserwerb beziehungsweise Rechtsverlust. Einverleibt wird zB das Eigentumsrecht, ein Pfandrecht, eine Dienstbarkeit, aber auch die Löschung eines Pfandrechtes oder einer Dienstbarkeit. Auch Wohnungseigentum wird durch Einverleibung (Eintragung im Eigentumsblatt) erworben. Ist auf einer Liegenschaft Wohnungseigentum begründet, dann wird dies am Grundbuchauszug links oben mit dem Wort „Wohnungseigentum“ ersichtlich gemacht. Belastungen, die „einverleibt“ sind/werden, müssen aber nicht unbedingt finanzielle Verpflichtungen sein.

Ein Veräußerungsverbot zugunsten der Landesregierung ist eine Bedingung für die Gewährung von Förderungsmitteln. Ein solches Veräußerungsverbot hat zur Folge, dass der Eigentümer nur mit Zustimmung der jeweiligen Förderungsstelle (des Bundeslandes) verkaufen kann. So soll verhindert werden, dass geförderte Wohnungen umgehend profitabel weiterverkauft werden.

Es gibt aber auch Veräußerungsverbote zugunsten von Privatpersonen. Solche werden etwa dann eingetragen, wenn Eltern eine Liegenschaft noch zu ihren Lebzeiten den Kindern schenken, sich selber aber weiterhin ein Wohnungsrecht vorbehalten, und sich entsprechend absichern wollen, dass die Kinder das Haus nicht vor dem Tod der Eltern weiterverkaufen.

Vormerkung
Die Vormerkung im Grundbuch dient dem bedingten Rechtserwerb oder -verlust. Eine Vormerkung ist etwa möglich, wenn die zur Eintragung notwendigen Urkunden etwa noch nicht den nötigen Erfordernissen entsprechen. Durch Vormerkung wahrt sich der Antragsteller seinen Rang. Mit der Vormerkung des Eigentumsrechts verhindert man etwa, dass bis zur endgültigen Einverleibung Eigentumsrechts andere Personen Rechte an der Liegenschaft erwerben, die dem Rechtserwerb entgegenstehen.

Kommt das Rechtsgeschäft dann nicht zustande oder wird es rückgängig gemacht, kann die Vormerkung wieder gelöscht werden. Kommt es zustande und werden auch die Urkunden in der entsprechenden Form beigebracht, so erhält die Vormerkung durch „Rechtfertigung der Vormerkung“ die Wirkung einer Einverleibung.

Tagebuchzahlen/Urkundensammlung

Bei vielen Eintragungen im Grundbuch findet man eine sogenannte „Tagebuchzahl“ vorangestellt. Eine solche Zahl (zB 1099/2000) nennt die Nummer und das Jahr der Urkunde, auf die sich die nachfolgende Eintragung bezieht. Mit dieser Zahl ist es leichter möglich, in der Urkundensammlung des Grundbuchs-gerichts in die betreffende Urkunde (Kaufvertrag, Wohnungs-eigentumsvertrag, Darlehensvertrag, etc.) Einsicht zu nehmen.

Steht etwa im Grundbuchsauszug beim Eigentümer der Liegenschaft die Zeile „1099/2000 Kaufvertrag 2000-02-30 Eigentumsrecht“, kann man den Kaufvertrag vom 30.2.2000, mit welchem dem jetzigen Eigentümer das Eigentumsrecht eingeräumt wurde, in der Urkundensammlung das Jahres 2000 unter der Tagebuchzahl 1099 finden und einsehen.

Grundbuchsauszug

Das Grundbuch – früher tatsächlich ein gebundenes Buch – wird von den Bezirksgerichten nunmehr mit EDV geführt. Jedermann kann bei jedem Bezirksgericht in die Eintragungen im Grundbuch kostenlos Einsicht nehmen, oder sich gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchsauszug ausdrucken lassen. Auch die Notare, Rechtsanwälte und Banken können mittlerweile per Computer direkt Grundbuchsauszüge abrufen.

Auf den ersten Blick sind viele Grundbuchsauszüge recht unübersichtlich, vor allem wenn es viele Miteigentümer gibt und auch zahlreiche Pfandrechte (Hypotheken) eingetragen sind. In besonderem Maße gilt dies für Grundbuchsauszüge bei sehr großen Wohnungseigentumsanlagen, bei denen der EDV-Ausdruck über die ganze Liegenschaft oft mehrere Dutzend Seiten lang ist. Es ist allerdings möglich, gezielt nur nach bestimmten Anteilen (also einer konkreten Wohnung) abzufragen.

Wie verlässlich sind die Informationen im Grundbuch?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register mit allgemeinen Informationen und einer Urkundensammlung. Es wird von den Bezirksgerichten verwaltet. Das Grundbuch ist somit ein rechtsgültiges Dokument, für das der bücherliche Vertrauensgrundsatz gilt. Das bedeutet, dass die im Rahmen einer Grundbucheinsicht entnommenen Informationen absolut verlässlich sind.

Unsere Kunden im Bereich Immobilienfinanzierung bekommen auch eine umfangreiche Beratung bezüglich des Grundbuches für die jeweilige Immobilie.

Weitere Informationen finden Sie hier und hier .


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