Urlaubsimmobilie kaufen
Aber wo? Im Inland oder Ausland?
Das Glück muss nicht immer in der Ferne liegen – ein Urlaub in Österreich kann ebenso schön sein. Wien und Salzburg locken mit Kultur und barocken Bauwerken ohne lange Wartezeiten, während in der Steiermark oder in Oberösterreich lange Wanderwege von Alm zu Alm führen. Seen, Berge und Wälder laden zum Erholen ein – passionierte Ski- und Snowboardfahrer folgen dem Ruf des Berges. Skitrend, wie zum Beispiel Skitourengehen oder das Wandern durch tief verschneite, unberührte Winterlandschaft auf Schneeschuhen, sogenannten „Tubbs“ werden zu Gewinnern des heurigen Winter zählen.
Wer eine Urlaubsimmobilie kaufen will, hat im eigenen Land zudem weitere Vorteile:
Die Anreise ist auch ohne Flugzeug möglich und der Anfahrtsweg oftmals kürzer als die Urlaubsreise ins Ausland. Urlaub in Österreich ist zudem so beliebt, dass die Ferienimmobilie auch ein gutes Anlageobjekt, auch als Altersvorsorge, sein kann.Das aktuelle Conclusio lautet: Kurze Anreisen, viel Freiräume, genug Distanz – die Annehmlichkeiten eines eigenen Feriendomizil im eigenen Land
Das Coronavirus wirkt sich zur Zeit weltweit auf deutlich sinkende Immobilienpreise aus. Wohnungen und Häuser verlieren im Zuge der der Wirtschaftskrise, nach ersten Schätzungen zwischen 15-20%. Zum Beispiel die überaus beliebte Insel Mallorca vermeldet drastische Einbrüche bei Immobilienverkäufen. Kein Wunder leidet die Flug- und Hotelbranche massiv unter den aktuellen Bedingungen. Ausländische Banken sind angesichts der Krise besonders vorsichtig mit der Vergabe von Baukrediten, obwohl die Zinsen so tief wie noch nie sind.
Prüfen, ob Zweit- oder Ferienwohnsitz bereits genehmigt ist
Wer eine Ferienimmobilie kaufen will, sollte darauf achten, dass diese bereits als Ferien- oder Zweitwohnsitz genehmigt ist. Denn eine nachträgliche Zweitwohnsitzgenehmigung ist je nach Region oft schwierig bis unmöglich. Gerade in beliebten Ferienregionen wie dem Vorarlberg, Tirol und Salzburg. Dort ist die Anzahl neuer, behördlich genehmigter Freizeitwohnsitze begrenzt und Zweitwohnsitze dürfen nur noch in Ausnahmefällen geschaffen werden.
Neben dem reinen Kaufpreis sind auch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen – die wichtigsten im Überblick:
Maklerprovision: Die maximale Höhe der Provision richtet sich in der Regel nach der Höhe des Kaufpreises. Sie darf maximal 3,6% inkl. Ust. betragen.
Grunderwerbsteuer: grundsätzlich 3,5% des Kaufpreises, beim Kauf innerhalb des Familienkreises wird die Steuer mit dem Stufentarif auf Grundlage des Grundstückswertes ermittelt.
Anwalts- und Notarkosten: circa zwei bis drei Prozent des Kaufpreises, oder noch besser verhandeln sie ein Pauschalhonorar.
Grundbuchsgebühr: für den Eintrag ins Grundbuch sind 1,1 Prozent des Kaufpreises zu zahlen. Wird auch eine Hypothek eingetragen, fallen weiter ca. 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts an.
Eventuell können zudem lokale Gemeindeabgaben, wie etwas Wasser- oder Kanalgebühren, etc. anfallen. Erfragen Sie dies Kosten direkt bei der Gemeinde vorab.
Tourismusabgaben durch Kauf einer Ferienimmobilie
Als Kurzzeitvermieter hat man in Österreich nicht nur Rechte, sonder auch bestimmte Pflichten. Dazu zählen die Zahlung einer Ortstaxe, auch Tourismusabgabe genannt. Diese Kosten müssen die Eigentümer von Ferienimmobilien von den Mietern einheben und an die jeweilige Gemeinde entrichten. Vergessen Sie nicht, diese Kosten auch in ihre Kalkulation mit aufzunehmen.
Ferienwohnungsabgaben
Dabei handelt es sich um eine besondere Form der Ortstaxe, die nicht der Gast zahlt, sondern abhängig vom Bundesland der Eigentümer belangt wird. Die Höhe der Ferienwohnungsabgabe ist abhängig von der Nutzfläche der Immobilie. Je nach Bundesland gibt es dabei unterschiedliche Berechnungsansätze. Zum Beispiel werden in einigen Gemeinden für eine Nutzfläche von 30-70 Quadratmeter Fläche, jährlich ca. 200€ verlangt.
Ferienimmobilie suchen und finden
Wer eine Ferienimmobilie sucht, weiß meist schon ungefähr, wo sie liegen soll und hat dort schon einmal Urlaub gemacht. Um den Ort und die Umgebung ausgiebig kennen zu lernen, lohnt es sich oft, ein zweites oder drittes Mal dort die Ferien zu verbringen und viel Zeit für die Besichtigung verschiedener Ferienhäuser mitzubringen.
Urlaubsimmobilie vermieten: Darauf ist zu achten
Wer nicht gerade Urlaub macht, kann seine Ferienimmobilie an Gäste vermieten. Hier gilt es, einiges zu bedenken:
Prüfen, ob die Vermietung gewerblich ist.
Die Vermietung einer Ferienwohnung zählt in der Regel als bloße Raumvermietung, solange nur der Wohnraum zum Gebrauch überlassen wird. Eine gewerbliche Vermietung kann jedoch unter Umständen angenommen werden, wenn der Vermieter zusätzliche Dienstleistungen erbringt, zum Beispiel indem er einen Zimmerservice, Frühstücksbuffet oder Ausflüge anbietet.
In bestimmten Fällen kann aber der Betrieb einer kleinen Privatpension von der Gewerbeordnung ausgenommen sein. Das ist dann der Fall, wenn sie als sogenannte „häusliche Nebenbeschäftigung“ zählt und einige Anforderungen erfüllt. Wer die Pension betreibt, darf dies nicht im Übermaß tun, im Vergleich zu anderen häuslichen Tätigkeiten muss die Arbeit nachrangig sein. Zudem dürfen nur gewöhnliche Mitglieder des Hausstandes angestellt sein – zum Beispiel die im Haushalt lebende Tochter.
Gewerbliche Vermietung oder nicht: Rechtliche Auswirkungen bedenken.
Wie die Vermietung einzuordnen ist, wirkt sich entscheidend auf den Vermieter aus:
Sozialversicherungsrechtliche Beitragspflicht: Dieser unterliegen die Einkünfte aus gewerblicher Vermietung, jene aus außerbetrieblicher Vermietung nicht. Afa: Der gesetzliche Satz beträgt bei gewerblicher Vermietung grundsätzlich 2,5 Prozent, bei außerbetrieblicher Vermietung liegt der Satz bei 1,5 Prozent.
Vortragsfähigkeit der Verluste: Bei gewerblicher Vermietung sind Verluste vortragsfähig, ansonsten nicht. Bei außerbetrieblicher Vermietung ist jedoch ein Verlustausgleich innerhalb desselben Veranlagungsjahres möglich.
Veräußerungsgewinne: Bei gewerblicher Vermietung liegt der progressive Einkommensteuersatz bei bis zu 55 Prozent. Bei einer privaten Grundstücksveräußerung gilt der Sondersteuersatz von 30 Prozent.
Abschreibung von Instandsetzungsaufwendungen: Aufwendungen sind bei gewerblicher Vermietung als Sofortaufwand abzugsfähig, im außerbetrieblichen Bereich müssen sie auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Hier kann es sich lohnen, einen Steuerberater mit Schwerpunkt Immobiliensteuerrecht zu Rate zu ziehen.
Ferienimmobilie als Kapitalanlage: So locken Sie Urlauber an
Damit sich der Kauf der Ferienimmobilie lohnt, braucht es viele Urlaubsgäste. Neben einer schönen Umgebung ist hier auch die Inneneinrichtung entscheidend. Dient die Ferienimmobilie vor allem als Kapitalanlage, sollte darauf geachtet werden, dass ihr Standort ganzjährig etwas zu bieten hat. Zudem sollte sie groß genug sein, dass sich die Gäste auch an regnerischen Tagen gerne darin aufhalten: Ein Balkon mit Blick in die Berge oder ein prasselnder Kamin lassen gute Stimmung aufkommen, damit heben Sie sich vielleicht vom Mitbewerb ab. Auch Sauna oder Whirlpool sind zusätzliche Pluspunkte für Feriengäste.
Finanzierbarkeit ihrer Wunschimmobilie
Wie bei jedem geplanten Immobilienkauf gilt es auch hier seinen finanziellen Rahmen klar abzustecken, über einen Teil Eigenmittel oder zusätzliche Sicherheiten zu verfügen. Auch bei dem Urlaubsimmobilien Kauf gilt es viele wichtige Punkte zu beachten und sich unbedingt von einem unabhängigen Kreditvermittler beraten zu lassen. Greifen Sie auf über 30 jährige Erfahrung zurück und melden Sie sich.