Neue Empfehlungen der FMA zur Vergabe von Wohnkrediten nach Auslaufen der KIM-Verordnung
Empfehlungen zur Vergabe von privaten Wohnkrediten
Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 und der Entscheidung, diese nicht zu verlängern, hat die Finanzmarktaufsicht (FMA) kürzlich ihre neuen Empfehlungen zur Vergabe von privaten Wohnkrediten veröffentlicht. Diese Empfehlungen, die am 26. Juni 2025 im sogenannten WIK-Rundschreiben veröffentlicht wurden, setzen den Rahmen für eine verantwortungsvolle Kreditvergabe nach dem Ende der KIM-Verordnung.
Die Finanzmarktaufsicht reagiert damit auf die aktuellen Entwicklungen im Immobiliensektor und die gestiegene Nachfrage nach Wohnbaukrediten. Die Veröffentlichung der Empfehlungen folgt einer kontroversen Diskussion im Parlament, in der die Vorstandsmitglieder der FMA, Helmut Ettl und Eduard Müller, ihre Sichtweise zur zukünftigen Kreditvergabe darlegten.
Hintergrund: Umsetzung der Empfehlungen des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG)
Die FMA erklärte, dass mit den neuen Empfehlungen die Vorgaben des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) umgesetzt werden, welches die Bedeutung einer stabilen und nachhaltigen Kreditvergabe betont. Im Kern geht es darum, ein gesundes Kreditwachstum zu fördern und gleichzeitig der Gefahr von Blasenbildungen auf dem Immobilienmarkt entgegenzuwirken.
Die FMA betont, dass ihre Empfehlungen keine verbindliche Verordnung darstellen, sondern eine „aufsichtliche Erwartungshaltung“ zur Förderung einer soliden Kreditvergabe widerspiegeln. Diese Erwartungshaltung orientiert sich an internationalen Standards und den bereits in der KIM-Verordnung festgelegten Prinzipien.
Die drei Grundregeln der FMA für Wohnbaukredite
Die Empfehlungen der FMA stützen sich auf drei wesentliche Grundsätze, die auch in der KIM-Verordnung bereits festgelegt wurden:
- Eigenmittel der Kreditnehmer: Kreditnehmer sollten ausreichend Eigenmittel aufweisen. Die Beleihungsquote sollte dabei maximal 90 Prozent betragen. Dies soll sicherstellen, dass Kreditnehmer ein ausreichendes finanzielles Polster haben, um möglichen Zahlungsausfällen vorzubeugen.
- Vorsicht bei der Kreditrate: Die Kreditrate sollte mit Bedacht festgelegt werden. Als Orientierungshilfe empfiehlt die FMA, dass die monatliche Rate nicht mehr als 40 Prozent des Jahres-Nettoeinkommens des Kreditnehmers betragen sollte. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass Kreditnehmer nicht überfordert werden und die Rückzahlung des Kredits nicht zu einer finanziellen Belastung wird.
- Laufzeit des Kredits: Um sicherzustellen, dass Kreditnehmer nicht bis ins hohe Alter in Schulden stehen, sollte die Laufzeit des Kredits maximal 35 Jahre betragen. Ideal ist es, wenn der Kredit vor der Pension vollständig abbezahlt ist.
Diese Regeln entsprechen den gängigen internationalen Standards und sind in vielen EU-Ländern sowie weltweit bereits etabliert. Die FMA betont, dass diese Maßnahmen moderat sind und keine übermäßigen Hürden für die Kreditvergabe darstellen.
FMA warnt vor Preisblasen auf dem Immobilienmarkt
Die Finanzmarktaufsicht weist zudem darauf hin, dass die Immobilienpreise in Österreich nach wie vor stark überbewertet sind. Es besteht das Risiko, dass eine weiter anhaltende Preisentwicklung durch eine zu großzügige Kreditvergabe zu einer gefährlichen Preisblase führen könnte. Ein weiteres Problem stellt die sinkende Eigenkapitalquote der österreichischen Banken dar, was möglicherweise das Risiko für das Finanzsystem erhöht.
Die FMA hebt hervor, dass die Vorschriften darauf abzielen, solche Risiken zu minimieren und zukünftige Probleme zu verhindern. Sollte es zu einem verstärkten Anstieg der Immobilienpreise kommen, könnte das FMSG in Erwägung ziehen, strengere Maßnahmen zu ergreifen, die ähnliche Auswirkungen wie die KIM-Verordnung haben könnten.
Flexibilität für Banken – aber mit Aufsicht
Obwohl die FMA klare Empfehlungen ausgibt, bleibt den Banken ein gewisser Spielraum. Banken können von den genannten Richtwerten abweichen, sofern sie nachweisen, dass sie die damit verbundenen Risiken durch eine adäquate Risikostrategie absichern können. Dies könnte in Form höherer Eigenkapitalanforderungen geschehen, um mögliche Risiken abzufedern.
Die FMA wird Banken, die von den Empfehlungen abweichen, besonders im Auge behalten und deren Kreditvergabepraktiken genauer überwachen. Das Ziel bleibt eine solide und nachhaltige Kreditvergabe, die sowohl den Interessen der Kreditnehmer als auch der Finanzmärkte dient.
Politische Reaktionen und Unterstützung aus dem Finanzministerium
Die Empfehlungen der FMA fanden auch im Parlament unterschiedliche Resonanz. Während Finanzminister Markus Marterbauer (SPÖ) die Empfehlungen als eine „pragmatische Vorgehensweise“ bezeichnete, äußerten die Oppositionsparteien ÖVP, FPÖ und NEOS Kritik und forderten eine Deregulierung der Kreditvergabe. Insbesondere die SPÖ und die Grünen unterstützten hingegen die Linie der FMA. Nina Tomaselli (Grüne) betonte, dass leistbares Wohnen nicht durch eine zu lockere Kreditvergabe erreicht werden könne, da dies nur zu weiteren Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt führen würde.
Fazit: Ein pragmatischer Ansatz für eine stabile Zukunft
Mit den neuen Empfehlungen zur Wohnkreditvergabe verfolgt die FMA das Ziel, den österreichischen Immobilienmarkt langfristig zu stabilisieren und sowohl die Kreditnehmer als auch das Finanzsystem zu schützen. Die Vorschläge schaffen klare Rahmenbedingungen für Banken und Kreditnehmer, um eine gesunde Kreditvergabe zu fördern. Gleichzeitig sollen Risiken im Zusammenhang mit einer übermäßigen Verschuldung und Preisblasen auf dem Immobilienmarkt vermieden werden.
Für zukünftige Kreditnehmer und Immobilieninteressierte wird es daher immer wichtiger, sich mit den neuen Regeln vertraut zu machen und sich umfassend beraten zu lassen.